Kaum eine Entscheidung im Leben bindet so lange wie ein Immobilienkredit. Trotzdem wird sie häufig auf die Monatsrate reduziert: Passt sie ins Budget, wird unterschrieben. Dabei entscheiden vier Größen darüber, ob die Finanzierung solide steht oder in fünfzehn Jahren zum Problem wird.
1. Eigenkapital: der Startvorteil
Wer Eigenkapital mitbringt, leiht sich weniger und bekommt dafür einen besseren Zins, Banken belohnen jedes Prozent, das nicht finanziert werden muss. Die Untergrenze bilden die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu oft der Makler: Das summiert sich schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, und dieses Geld fließt nicht in die Immobilie, sondern in Gebühren. Es sollte deshalb nicht mitfinanziert werden.
2. Sollzinsbindung: wie lange Ruhe herrscht
Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert bleibt, zehn, fünfzehn, manchmal zwanzig Jahre. In unsicheren Zinsphasen kauft man sich mit einer langen Bindung Sicherheit, zahlt dafür aber einen kleinen Aufschlag. Kurze Bindungen sind billiger, verschieben das Risiko aber nur nach hinten.
3. Anfängliche Tilgung: das Tempo
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Anfangs ist viel Zins und wenig Tilgung drin, mit der Zeit dreht sich das Verhältnis. Wie schnell, hängt von der anfänglichen Tilgung ab. Ein Prozent klingt bequem, zieht die Rückzahlung aber gut und gern auf vierzig Jahre. Zwei bis drei Prozent sind bei den heutigen Konditionen ein realistischer Kompromiss zwischen Rate und Laufzeit.
4. Restschuld: der blinde Fleck
Und hier wird es ernst. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Kredit in aller Regel noch nicht getilgt. Die verbleibende Restschuld muss neu finanziert werden, zu dem Zins, der dann am Markt herrscht. Steht der höher als heute, steigt die Rate, manchmal deutlich. Wer das früh mitdenkt, kann gegensteuern: mit höherer Tilgung, längerer Bindung oder einem Forward-Darlehen, das sich den heutigen Zins für später sichert.
Bevor Sie unterschreiben
Spielen Sie ein paar Szenarien durch, nicht nur das schöne. Was, wenn der Anschlusszins zwei Prozentpunkte höher liegt? Was, wenn ein Einkommen wegfällt? Eine Finanzierung, die nur im Idealfall trägt, ist keine Sicherheit, sondern eine Wette. Der Rechner zeigt Ihnen Rate, Tilgungsverlauf und Restschuld, der Rest ist eine Frage, wie viel Puffer Sie einplanen.